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上海房产中介纷纷布局酒店式公寓租赁市场

2018-04-13 22:30    发布者:上观新闻    回复:0    浏览:568
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ChongMingS.COM崇明网讯 伴随多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度不断推进,租房成为人民实现住有所居的重要一环。

ChongMingS.COM崇明网讯 伴随多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度不断推进,租房成为人民实现住有所居的重要一环。


白色的落地吊灯圈出柔和的光芒,玻璃窗外是刚刚贴上的“福”字。一群年轻人穿着T恤、毛衣、运动衫,伸长双腿,惬意地仰倒在错落有致的沙发上,谈笑间尽是飞扬神采。

这里是上海“魔方公寓”的一角,它是上海通过“代理经租”模式运营存量房源的机构之一。伴随多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度不断推进,租房成为人们实现住有所居的重要一环。上海2018年政府工作报告中明确,要支持专业化、机构化住房租赁企业发展,新增代理经租房源9万套。

熙熙攘攘的上海每天都在迎接八方来客,在这座超大城市的大街小巷,类似的公寓数量正在悄然增长。如何让代理经租机构实现专业化运营?如何保证租客住得更舒心?近日,解放日报•上观新闻记者集中探访了沪上代理经租市场。

代理经租的两种模式:“集中式”与“分散式”

什么是代理经租?上海市房屋管理局市场监管处副处长刘纪来告诉记者:原先的租赁市场以自然人出租为主,假房源、黑中介等乱象,曾是难以破解的顽疾。近年来,市场涌现了例如魔方、自如、青客等代理经租机构,相当于租客和房东之间的“第三方”,与租赁房源房东签订长期合约,经装修改造后重新开放给租客,通过市场之手,缓解租赁市场长期存在的纠纷。


为何代理经租能够化解租房“痛点”?记者了解到,由于代理经租机构具有品牌化、机构化的特点,发布的房源真实度较高;还提供相应的房屋管理服务,例如保洁、维修等,提升了居住体验和安全性。

日前,上海住房租赁公共服务平台正式上线,截至4月11日,已推出43707套可出租房源,由代理经租企业运营的房源也被纳入其中。“平台从房源发布、实名认证、合同网签等基本功能入手,引入金融、法律、租金查询等部分公益服务项目。今后,将按照开放、共享的原则,分步实施、逐步完善。”刘纪来表示。“平台功能全部建成后,将逐步实现租赁合同网签、备案一体化,从事代理经租的企业,应首先到房管部门备案,通过入网认证后才能在租赁平台上从事相关业务。”

记者走访发现,目前,上海代理经租市场主要分为两种运营模式:“集中式”和“分散式”。集中式公寓往往由商业用地、商办用地改造而成,整栋楼宇均用于租赁。运营机构获得物业和土地资源后,按标准对房型和内部配置实行统一装修改造和对外招租。分散式公寓的来源则以自然人房源为主,以房间为单位,零星散步在城市的不同区位。

“若把集中式公寓比作‘阵地战’,分散式就像‘游击战’。”一位租赁行业从业者告诉记者。“对于企业而言,选择何种发展模式,还是要根据自身优势决定。拥有酒店、开发背景的创始团队,更适合运营集中式公寓。而拥有中介资源的企业,则在开发分散式公寓上占便利。”

集中式:统一改造,统一管理

魔方公寓、蛋壳公寓、V领地青年社区……这些“互联网风”十足的名字,都是沪上集中式公寓的代表。其中,魔方公寓在2009年就进入市场,目前已经分布全国20座主要城市,管理4万间房间。蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海等8地市场,房间规模近8万间。V领地青年社区成立于2011年,目前累计运营房源突破1.2万间。

“标准化、可快速复制的产品模型正是集中式公寓的优势之一。”魔方生活服务集团副总裁金喆告诉解放日报•上观新闻记者。在魔方公寓,一间普通房间大小在15至25平方米之间,配置床、书桌、洗衣机、卫生间等,在一栋楼宇内,类似的房间约有八十余个,各个功能区均按模块设计,通过不同的排列组合形成约10种房间格局。

为什么公寓设计也要“模块化”?金喆解释,在公寓行业内,几厘米的差距都意味着客户体验的巨大差异。“例如书桌应该距离地面多高,床位悬置在半空还是放在地面上,一旦摸索出客户接受的产品模式,集中式公寓能实现批量生产。”另一家公寓运营商“V领地”CEO周君强告诉记者,为锁定客户群体,他们只提供一个价位的房源,针对月薪6000至1万元的年轻人。

对于租客而言,集中式公寓的社交属性是吸引力之一。在V领地,记者看到摆放在地上的跑步机和建身器械,这是租客的公共健身房。往前走几步,就是公共客厅,红色的剪纸挂在椅子角落,墙上贴着装饰画,桌上散落着零星的邀请函——这是租客在为周末的聚会做准备。在V领地,几乎每周都会举办集体活动,租客们聚在一起看电影、玩桌游,宛如学生时代的宿舍生活,关系更亲密。

在安全性上,集中式公寓自成社区,统一配置安保设施,门禁处安装“人脸识别”,防止陌生人进入公寓。在人流密集的公共区域内,则有24小时的监控系统,一旦出现意外,房屋管家可以在第一时间赶到现场。“每个管家需要管理70多套房源。”金喆说,“集中式公寓提高了管理效率,降低了人力资源成本。”

分散式:房源更自由是“杀手锏”

分散式公寓零星散落在城市的各个角落,无论在何处,都能觅得它们的踪影。目前,上海的分散式公寓品牌以链家旗下的“自如”、我爱我家旗下的“相寓”和“青客”为代表。


“租住自如的这套公寓,是因为离市中心更近,出门左拐就是地铁,上班通勤很方便。”租客常先生介绍,他租住的房间由自如提供,月租2500元,位于一家老式公房内的三楼,大小约为10平方米左右,内部配置了床、橱柜和书桌。

打开“自如”APP,能看见三种不同类型的房源:自如友家、自如整租与自如精选。其中,自如友家以合租为主,房屋以单间为单位分散出租。自如整租和自如精选则以整套房源为单位出租,其中,自如精选主要针对的是高收入群体,提供更精美的装修服务。

由于分散式公寓的房源均由自然人房屋改造而成,在房源获取上,分散式和集中式公寓截然不同。在位于闵行区颛桥镇的一家“青客”公寓内,几位工作人员正在与房东交流,这是青客培育的“采房团队”。“采房团队负责与房东商议租赁合同,并提供具体的报价。”青客CEO金光杰介绍。“房东可以在APP上注册,并填写房屋信息,会有采房团队主动上门联系。目前,市场上大部分存量房源都集中在自然人手里,规模庞大,青客每月可以扩张8000至1万间房源。”

“集中式”VS“分散式”

对于普通租客而言,更原意选择集中式公寓还是分散式公寓?

“首先看价格,其次看位置。”租客李小姐告诉记者。“这些代理经租机构运营的房源,普遍比传统房源价格更高。就算有装修、管理等增值服务,租客付款时也得权衡一下。”

经记者走访了解,从价格来看,集中式公寓的整体溢价水平更高。以魔方公寓为例,其单间公寓价格比周边出租民房高出15%-25%,最高达到6000元/间,主要集中在交通便利的城市中心区域或产业园区以及大学城等。在嘉定安亭、闵行等地区,集中式公寓的普遍单价为2000元/间左右,与周边出租民房相差无几。

分散式公寓的溢价水平相对较低。在闵行区颛桥镇内,记者看到一套三室一厅的房源,获取房源的价格约为3300元/月,而出租价格则为3600元/月,上浮价格仅300元。

“房屋的位置不同,租金随位置波动的差异较大。”李小姐说。“无法直接比较集中式和分散式公寓的价格差异。”最后,在郊区工作的她选择了入住附近一家集中式公寓。

从位置来看,由于分散式公寓由自然人房源改造而成,位置较为灵活,在地铁、车站等关键交通枢纽周围均有分布。而集中式公寓集中分布在城市中环、外环线内,在内环区域少有涉及。

在居住体验方面,集中式公寓提供的房间更标准,配套设施也相对齐全。而分散式公寓很大程度依赖房东本身提供的房源条件。

政策层面仍有考验

尽管市场发展如火如荼,记者近日从上海市房屋管理局获悉,在政策层面,两类公寓均面临自身考验。

对于集中式公寓而言,这样的考验更为严峻。记者搜索上海住房租赁公共服务平台显示,目前可以租住的代理经租房源仅有“青客”“自如”等分散式公寓,集中式公寓寥寥无几。为何会出现这样的现象?

相关企业负责人表示,集中式公寓大多由商业、商办用地改建。在《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》中提到,允许商办用房等按照规定改建用于租赁住房。但具体的实施细则仍未出台,对于商办用房的类型和消防标准缺乏进一步规定,导致这些公寓至今仍处于“灰色地带”。刘纪来介绍,部分区已开始对相关项目展开综合评估,对具备一定区位优势,在能保证使用安全、人员安全、消防安全的前提下,探索试点商办等用房改造用作租赁住房的标准和流程。

对租客而言,政策空白带来的是生活细节的烦恼。集中式公寓按商业标准计算水电费,水费高达每平方米5元,电费每度1.2元,不少租客对此颇有微词。“每月水电费要花800元”“哪怕白天出门,晚上睡觉,水电费也居高不下。”相比之下,分散式公寓由自然人房源改造而成,在水电费上,仍按民用标准计费,比起集中式公寓便宜不少。

但是分散式公寓也面临自己的挑战:如何区分“分租”和“群租”?在2014年发布的《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》中对群租提出了明确界定:凡是符合将一间原始设计为居住空间的房间分割后出租,或按床位出租;将原始设计为非居住空间的房间出租供人员居住;出租房间的人均居住面积低于5平方米等等情形之一的,就会被认定为群租。


如今,分散式公寓按单间房间出租的“分租”现象十分普遍,这是否属于群租?刘纪来介绍,在2015年出台、2017年重新发布延用的《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》中,已经允许代理经租机构将面积12平方米以上的客厅(起居室)作为一个房间单独出租使用。因此,只要人均居住面积不低于5平方米,客厅不被“隔断”成两间或以上,并具备相应的采光、通风、卫生、消防等基本条件,可以按单间房间出租,不认定为群租。值得注意的是,目前,市场上也有部分代理经租机构和不少个体经营的“二房东”被媒体曝光,为赚取超额利润,将客厅隔断成多间房间,或是单间房间内有多人居住(居住人数超过2人,人均居住面积低于5平方米)。刘纪来表示,这些房源属于群租现象,租客在寻找房源时,选择具有一定品牌、规模较大、信誉较好的代理经租机构,不仅能改善居住品质,而且有利于保障自身的合法权益。
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