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上海二手房屋买卖纠纷需注意哪些房产政策?

2019-08-16 09:04    发布者:郭娜    回复:0    浏览:92
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ChongMingS.COM崇明网讯 受房产政策变化影响,二手房屋买卖纠纷一直广受社会关注。

ChongMingS.COM崇明网讯 受房产政策变化影响,二手房屋买卖纠纷一直广受社会关注。当发生政策变化时,买房和卖房哪方风险更大?哪一方胜诉可能性更大?大数据来了。

上海一中院法官杨斯空和华宇元典法律知识工程师马瑜馨对上海自2013年1月至2018年10月的4276件一审案件进行了数据分析。

结果显示,在2013年3月和2016年3月两个房市调控政策发布时间点及之后半年时间内,涉及限购限贷政策的二手房买卖案件呈现爆发且持续增长状态。

调控政策发布后纠纷多

根据2013年1月至2018年10月的一审公开判决书,上海共有二手房买卖合同纠纷的生效判决共计4276件。涉及限购限贷政策的二手房屋买卖合同纠纷共计534件。

案件数量分布整体较为平均,2013年至2017年分别为316件、961件、878件、991件、965件,2018年上半年度为165件。其中,2013年受文书公开程度的影响,2018年受文书公开滞后性的影响,实际判决书可能会多于统计数量。

涉及限购限贷政策的买卖纠纷峰值出现在2016年3月、4月及10月,与上海限购政策发布时间存在重合的情况。由此可以推断,宏观政策的每次出台前后会引发一轮买卖合同的签订浪潮,而随着买卖合同签订数量的增多,与之相对应的纠纷数量也会增加。

六成买家因无资格而违约

限购限贷政策的变化对于合同履行会造成两个方面的影响:一方面会使本来就有购房资格或即将具有购房资格的人因为政策的变动失去了购房资格;一方面因首付比例或贷款利率的提高,会导致购房者失去继续支付购房款的能力。

那么,在实践中,是否都是因为限购限贷政策的变化导致合同无法履行从而引发纠纷呢?

数据分析显示,在违约情形中,有61.48%的案件是因为购房者不具备购房资格而引起,仅有31.85%的案件是因一方未按照双方关于购房新政的特别约定导致纠纷。

但在不具备购房资格的案件中,74.07%的案件系购房者自始不具备购房资格,仅有25.93%的案件才是因政策的变化导致具备购房资格的购房者成为限购对象,引发纠纷。

也就是说大部分案件中,购房者在签订买卖合同时就已经缺乏购房资格,自始无法履行合同,从而导致违约。

所以杨斯空法官认为,宏观调控政策的变化并非是导致二手房买卖合同纠纷产生的直接原因或者主要原因,作为购房者在签订买卖合同时是否就已经属于限购对象才是导致违约的关键因素。

买卖双方对于购房新政的特别约定,主要因双方对约定内容理解不一而产生纠纷,并非因为调控政策变化本身而导致涉诉。故调控政策的变化,只能说是该类合同纠纷产生的社会背景,从中具备一定关联,但在法律逻辑上,并非纠纷产生的直接原因。

购房者胜诉比例极低

在这些涉限购限贷诉讼中,谁违约比例更高呢?数据显示,购房者违约的比例为48.92%,与整个二手房买卖纠纷中购房者违约比例仅占17.34%的比例形成鲜明对比。

无论是一般的二手房买卖合同纠纷,还是涉调控政策的纠纷,提起诉讼的一方绝大多数为购房者。数据显示,购房者的胜诉比例极低,仅为23.29%。而反观在出售方作为原告的情形,其诉请获得支持的比例高达92.31%,显然就诉讼风险而言,购房者要远高于出售方。

而购房者之所以难以获得法院支持,是因为在大多情形下,购房者自始至终不具备购房资格导致合同无法继续履行,虽然购房者可以与出售人协商采取变通的方法实现合同目的,但在协商不成时,购房者也没有权利要求出售方予以配合,更不能通过法院的生效判决去“规避”限购政策。

在我国采取违约责任属于“无过错责任”的立法背景下,购房者因其自身原因无法满足购房条件,或因政策变动导致履行能力受限的,仍要承担相应违约责任。
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